📍НДФЛ при продаже недвижки: хитрый нюанс, о котором не думают, а потом платят💰
Расскажем, на чем люди еще попадаются, когда речь идет о недвижимости. Не раз и не два уже сталкивались. Как ни странно, это сроки владения. По окончании такого срока владелец может продать недвижимое имущество без уплаты НДФЛ. Просто там есть один хитрый нюанс, на который многие не обращают внимание.
Напомним, что если имущество вы получили в дар, в наследство, по приватизации, договору ренты или это ваше единственное жилье, то уже через 3 года можно его спокойно продавать. Для остальных случаев срок – 5 лет. В чем же подвох?
Вот история для наглядности. Земли бывшего колхоза еще в 80-х годах раздали на паях местным жителям. Пай в чем-то можно сравнить с долевой собственностью. Он не подразумевает выдел конкретного земельного участка в натуральном виде. Но на практике люди, конечно же, землю между собой неофициально поделили, разделив поле на участки. И каждый жил с уверенностью, что вот этот участок – мой. Со временем большинству в деревне эти огромные поля стали неинтересны. И жители были готовы от них избавиться. Тем более рядом появился фермер, готовый часть полей выкупить для посева кормовых. Через риелтора обратился с предложением продать ему кусок, состоящий из участков, условно принадлежавших 53 местным жителям. Только с условием, что собственники сами сделают межовку. А затем участки, заинтересовавшие фермера, продадут ему. Так все и сделали.
Однако радость продавцов была недолгой. Государство в лице ФНС потребовало заплатить налог с реализации. Это стало для всех полной неожиданностью, ведь люди владели землей более 30 лет. Какой тут может быть налог?! Оказалось, что может. При межевании из единого участка с одним кадастровым номером получилось много новых с уже новыми кадастровыми номерами. Вот срок владения и обнулился.
Второй случай. Частный жилой дом, построен 10 лет назад. Решили сделать еще пристройку. После окончания работ все изменения внесли в документы, и в связи с этим дому был присвоен новый кадастровый номер. Ну, подумаешь новый номер. Дом-то старый. Прошло буквально два года, обстоятельства резко поменялись, и дом решили продать. И на следующий год прилетает налог с продажи имущества. Хозяин недоумевает, как, 12 лет дому, с чего вдруг платить? С того.
Смена кадастрового номера в обоих случаях – это своего рода маркер, который сигнализирует о формировании нового объекта недвижимости. Поэтому любое физическое изменение объекта, зафиксированное документально, влечет за собой обнуление сроков владения. Это нужно четко понимать.
Сразу подскажем, что в случае с домом следовало пристройку зарегистрировать отдельно и продавать уже два объекта. Тогда налог заплатили бы только со второго.
Ну а крестьянам надо было, конечно, продавать все поля целиком. Пусть бы фермер сам делал межевание. Потом участками вернул бы тем, у кого не планировал покупать, а деньгами заплатил бы только за реально приобретаемые участки. Тогда старые владельцы не попали бы на налог. А так фермер с риелтором обманули доверчивых крестьян и подвели их под нехилый НДФЛ. Землю-то оценили и оформили уже по новой кадастровой стоимости! И это были далеко не копейки как 40 лет назад, а миллионы.
Как показывает практика, у многих нет понимания того, что же такое – вновь образованный объект недвижимости, касается ли это земли или строений. Поэтому надо запомнить: если объект изменился (сделали пристройку или прирезали кусочек земли к участку) – все, это теперь новый объект с новым кадастровым номером. Поэтому лучше все изменения регистрировать как отдельные объекты, чтобы не сбивать сроки владения общим имуществом. Вдруг через год придется продать .
